施工損害鄰房責任範圍之判斷

葉慶元律師/鄭雅玲實習律師

建築施工損及鄰房爭議迭有所聞,且施工損害鄰房影響人民生命財產甚鉅,各縣市政府多已就相關爭議事件訂定處理規則,明定建築工程發生損壞鄰房事件時,起造人、承造人應與受損戶協調修復賠償事宜,以保障受損害者之權益。一般而言,損害修復費用之估列標準,依房屋傾斜受損情形可分為:

  1. 房屋傾斜率低於1/200時:估列標的物損害部分之修復費用;
  2. 房屋傾斜率介於1/200~1/40間:估列結構安全影響評估及修復補強費用;
  3. 房屋傾斜率超過1/40時:以房屋重建造價估算費用。

目前實務作法,就此類事件損害範圍之認定,多委請建築師公會、土木技師公會、結構技師公會等專業機構,鑑定鄰房損害情形,及損害修復與補償費用數額,以釐清起造人、承造人應負之賠償責任。有鑒於此,上述專業機構就此類事件修復與補償費用之認定,訂有評估判斷之客觀依循標準,供鑑定單位參酌使用,避免鑑定結果受判斷標準分歧等人為因素影響,以維鑑定之公平與一致性。以臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊(下稱鑑定手冊)為例,就損害修復費用之鑑估標準,明列如房屋傾斜、沉陷需補強穩定者,應逐一細項列載修復費用;就房屋之裂縫,亦載明除能證明非工程施工所影響者外,一律列入修復範圍,以杜爭議。其中,屬於非結構性裂縫者,其修復費用之估算,以可達獨立區塊整面計價為原則;如為輕微結構性裂縫,則以環氧樹脂修補,而嚴重結構性裂縫則應以補強或拆除重作方式估算。

其次,鑑定手冊並載明修復單位係以一戶為單位,採各戶單獨發包之價格估算,公共設施則應另列單位估算,且施工時間如不足一天時,仍以一天計價為原則。再者,所有修復項目逐項估列後,尚須另加「其他」一項,以涵括所估列項目之零星費用及零星整修。「其他」項之估列標準係以修復費用區分,修復費用為新台幣10萬元以下者,酌列10%作為「其他」費用;修復費用為新台幣10萬元~20萬元間者,酌列8%為「其他」費用;修復費用為新台幣20萬元以上者,則酌列6%作為「其他」費用。此外,因房屋損害及為修復損害而衍生之租金補助費、搬遷費用、營業損失等,亦應於上開項目外,另行計算。

另一方面,鑑定手冊亦敘明損害修復及補償範圍大致可分為修復費用、補強費用和補償費用三者。所謂修復費用係指標的物無安全顧慮,建物不需補強以增加結構強度時之修復工程費用。補強費用則係指標的物出現安全顧慮,建物需進行補強工程以增加結構強度時之補強費用,或建物傾斜率大於1/200時,可能需進行之建物基礎灌漿等補強費用。至於補償費用則係建物傾斜率大於1/200時,因使用不便所需之建物傾斜補償費用。

進一步言,依鑑定手冊所載,建物傾斜補償費用可分為改善建物傾斜率之工程性費用(含修復費用及補強費用),與非工程性費用二類,並依房屋傾斜率(即建築物傾斜水平位移量/建築物現況高度)不同,設有不同估列基準。就工程性費用之評估基準,於房屋傾斜率低於1/200時,係以估列標的物損害部分之修復費用,作為工程性費用;若房屋傾斜率介於1/200~1/40間(即1/200≦房屋傾斜率≦1/40),則估列結構安全影響評估及修復補強費用作為工程性費用;至若房屋傾斜率大於1/40時,則依房屋建造價估算費用。

再按,於房屋傾斜率超過1/200,但未達1/40時,除依前揭標準估列工程性補償費用外,依鑑定手冊所列,尚須另依其使用不便及價值折損程度,額外估列非工程性補償金額,但兩者補償金額合計不得超過重建工程費用100%。而所謂非工程性補償費用,於鑑定手冊係以重建工程費用之百分比表示。具體而言,當房屋傾斜率≦1/200時,並不需額外估列房屋傾斜之補償費用;然當房屋傾斜率介於1/200~1/100間時(即1/200<傾斜率≦1/100),即應以20×(傾斜率-1/200)×100%估算非工程性補償率,故如房屋傾斜率等於1/100時,非工程性補償率即為10%;而若房屋傾斜率係介於1/100~1/50間者(即1/100<傾斜率≦1/50),非工程性補償率應以10%+50×(傾斜率-1/100)×100%計算,是若房屋傾斜率係1/50時,非工程性補償率即為60%;又若房屋傾斜率介於1/50~1/40時(即1/50<傾斜率≦1/40),非工程性補償率係以60%+80×(傾斜率-1/50)×100%估算之,故如房屋傾斜率為1/40時,非工程性補償率即為100%;至於房屋傾斜率大於1/40時,非工程性補償率則一律為100%。

復參照臺灣高等法院100年度重上字第664號判決闡述:「修復費用部分:…C鑑定報告認定修復上訴人所有房屋受損狀況而應支付之合理修復費用核如附表二(一)至(七)表格中編號1.欄所示金額,…上訴人就此訴請○○公司等3人連帶賠償,並無不合。…補強費用部分:…斟諸系爭大樓於災後之基礎結構問題,建築師公會、土木技師公會及結構技師公會均一致認定該大樓確有地基流失而須補強之情,上訴人此部分主張,應可採信。…上訴人以E鑑定報告認定之補強金額據以得請求○○公司等3人連帶賠償之補強費用如附表二(一)至(七)表格中編號2.補強費用欄所示,即無不合。…本件C鑑定報告所估列之非工程性補償費,依鑑定手冊記載,已包括建物傾斜率大於1/200但未達1/40時,因建物使用不便及價值折損之程度額外估列之補償費用,足認系爭大樓上開非工程性補償費用即係系爭大樓受損修復後房屋交易價值貶損之損害,已如前述,自得採為系爭大樓貶價損害之依據。…○○○因系爭湧水事故受有喪失租金收益70萬6,608元之損害,其訴請○○公司等3人連帶賠償,即屬正當。…綜上,上訴人得請求○○公司等3人連帶賠償上開修復費用、補強費用及非工程性補償費…」等語可知,前述鑑定手冊所列損害修復費用估算基準,實務上亦為法院判決所採認。

施工導致損害鄰房事件常因施工程序複雜,工期冗長,復有地質變數等因素,造成研判與認知之難度與歧異。因此,實務上有賴鑑定機構以超然客觀之立場,運用專業知識與實務經驗,就發生損害爭議之標的物,依其損害情形,鑑定損害原因,研判損害責任歸屬,並評估對標的物結構安全造成之影響,同時就損害項目估列明確合理之修復費用,藉供協商、調解或裁判損害賠償範圍之依據,以弭平爭議。